Plus-value immobilière : combien d'impôt à la vente ?
Par Jérôme Bourgeois, manager et conseiller immobilier, ancien directeur financier · Mis à jour en novembre 2026
La vente de votre résidence principale n'est pas imposée. Pour une résidence secondaire, un logement locatif ou un terrain, la plus-value est taxée, mais fortement réduite avec le temps. Voici le calcul en 2026.
Exonérée : la résidence principale
La plus-value réalisée sur la vente de votre résidence principale au jour de la cession est totalement exonérée, quel que soit son montant. Il faut que le bien soit réellement occupé à titre principal et, s'il est déjà libéré, qu'il soit vendu dans un délai normal.
Le calcul pour les autres biens
Plus-value brute = prix de vente (moins les frais de vente, comme les diagnostics ou les honoraires à votre charge) − prix d'acquisition. Le prix d'acquisition peut être majoré :
- des frais d'achat réels, ou d'un forfait de 7,5 % du prix d'achat ;
- des travaux réels justifiés par factures, ou d'un forfait de 15 % du prix d'achat si vous détenez le bien depuis plus de 5 ans.
Pour un bien reçu en donation ou en succession, le prix d'acquisition est la valeur déclarée dans l'acte.
Les taux et les abattements
La plus-value nette est soumise à l'impôt sur le revenu au taux de 19 % et aux prélèvements sociaux de 17,2 % (la hausse de la CSG votée pour 2026 ne s'applique pas aux plus-values immobilières des particuliers), soit 36,2 % avant abattements.
| Durée de détention | Abattement impôt sur le revenu | Abattement prélèvements sociaux |
|---|---|---|
| Moins de 6 ans | 0 | 0 |
| De la 6e à la 21e année | 6 % par an | 1,65 % par an |
| 22e année | 4 % | 1,60 % |
| De la 23e à la 30e année | exonéré | 9 % par an |
| Au-delà de 30 ans | exonéré | exonéré |
L'exonération est donc totale au bout de 22 ans pour l'impôt sur le revenu et de 30 ans pour les prélèvements sociaux. Une surtaxe de 2 % à 6 % s'ajoute lorsque la plus-value nette imposable dépasse 50 000 €.
Exemple
Un appartement locatif acheté 200 000 € il y a 12 ans, revendu 300 000 €. Prix d'acquisition majoré : 200 000 + 15 000 (forfait frais) + 30 000 (forfait travaux) = 245 000 €. Plus-value brute : 55 000 €. Après 12 ans, abattement de 42 % pour l'impôt sur le revenu et de 11,55 % pour les prélèvements sociaux : 31 900 € taxés à 19 % (6 061 €) et 48 648 € taxés à 17,2 % (8 367 €), soit environ 14 400 €, prélevés par le notaire sur le prix de vente.
Les autres cas d'exonération
- Première vente d'un logement autre que la résidence principale, si vous n'avez pas été propriétaire de votre résidence principale dans les 4 années précédentes et réinvestissez le prix dans son achat sous 24 mois (exonération partielle ou totale).
- Prix de vente inférieur ou égal à 15 000 €.
- Certains retraités ou titulaires d'une carte d'invalidité aux revenus modestes.
Location meublée (LMNP au régime réel) : depuis 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value. Faites faire une simulation avant de fixer votre prix de vente net.
Questions fréquentes
La vente de ma résidence principale est-elle imposée ?
Non. La plus-value sur la résidence principale est totalement exonérée d'impôt et de prélèvements sociaux.
Au bout de combien d'années la plus-value n'est-elle plus imposée ?
Après 22 ans de détention pour l'impôt sur le revenu et après 30 ans pour les prélèvements sociaux.
Quel est le taux d'imposition de la plus-value immobilière en 2026 ?
19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, avant abattements pour durée de détention, plus une surtaxe au-delà de 50 000 € de plus-value nette.
Ce guide donne des repères généraux et ne remplace pas le conseil de votre notaire ou d'un conseiller fiscal. Sources : Service-Public.fr : estimer l'impôt sur une plus-value immobilière · Service-Public.fr : plus-value immobilière.