Vendre un bien immobilier reçu en succession

Par Jérôme Bourgeois, manager et conseiller immobilier, ancien directeur financier · Mis à jour en novembre 2026

Vendre la maison ou l'appartement d'un parent décédé mêle des démarches de succession, une décision à prendre à plusieurs et des enjeux fiscaux. Voici l'ordre des étapes et les points qui font gagner (ou perdre) du temps.

1. Le notaire établit qui hérite

Le notaire chargé de la succession réunit l'acte de décès, le livret de famille, l'éventuel contrat de mariage ou de PACS, et recherche un testament ou des donations. Il rédige ensuite l'acte de notoriété, qui désigne les héritiers. Tant qu'il n'existe pas, personne ne peut vendre.

2. Plusieurs héritiers : l'indivision

Avec plusieurs héritiers, le bien appartient à tous en indivision. En principe, la vente demande l'accord de chacun. Si un héritier refuse, ceux qui détiennent au moins les deux tiers des droits peuvent faire constater leur intention de vendre par le notaire, puis demander au tribunal judiciaire d'autoriser la vente. C'est une procédure longue : un accord amiable, éventuellement avec le rachat des parts de celui qui veut garder le bien, est presque toujours préférable.

3. Peut-on vendre avant la fin de la succession ?

Oui, dès que les héritiers sont clairement établis et que le notaire a publié l'attestation de propriété immobilière, qui transfère le bien à leur nom. Les droits de succession peuvent alors être réglés sur le prix de vente. La déclaration de succession et le paiement des droits sont dus dans les six mois du décès ; un paiement fractionné ou différé peut être demandé, avec des intérêts.

4. La valeur déclarée compte pour la plus-value

La valeur du bien inscrite dans la déclaration de succession devient votre prix d'acquisition fiscal. La sous-évaluer pour payer moins de droits se retourne contre vous : à la revente, la différence est taxée comme une plus-value (sauf si le bien devient la résidence principale du vendeur, ou au-delà des délais d'exonération). Une estimation réaliste dès le départ est donc essentielle.

5. Préparer la vente

• Faites réaliser les diagnostics obligatoires (DPE, amiante, plomb, électricité, gaz, termites selon la zone, état des risques) ; pour une maison classée F ou G, un audit énergétique est aussi requis.
• Videz et aérez le logement : un bien vide et propre se visite mieux. Les petites réparations évidentes valent souvent la peine.
• Rassemblez les titres de propriété, taxes foncières, factures de travaux et, en copropriété, les procès-verbaux d'assemblée générale.
• Désignez un interlocuteur unique parmi les héritiers pour les visites et les offres.

Questions fréquentes

Ce guide donne des repères généraux et ne remplace pas le conseil de votre notaire ou d'un conseiller fiscal. Sources : Service-Public.fr : partage des biens d'une succession · Service-Public.fr : un proche est décédé.